نکات و ترفندهای خرید خانه در استرالیا غافلگیرتان میکند (نرخ بهره، مناطق ایرانی)

مهدی کیوانی

یکشنبه ۱۷ دی ۱۴۰۲

یکی از شیرین‌ترین لحظات زندگی هرکسی، زمانی است که دوران اجاره‌نشینی او تمام شده و توانسته خانه‌ای هرچند نُقلی برای خودش و خانواده‌اش دست‌وپا کند. کسانی که به استرالیا مهاجرت می‌کنند، به‌خاطر قیمت بالای مسکن در این سرزمین، برای چشیدن این شیرینی ممکن است راه سختی پیش رو داشته باشند که در اینجا به گوشه‌ای از دشواری‌های آن سرک می‌کشیم.

حداقل سرمایه موردنیاز برای خرید خانه در سیدنی استرالیا

همان‌طورکه می‌دانید برای خرید خانه با حداقل سرمایه یا خریداری ملکی که قیمت آن از پس‌اندازتان بیشتر است، طبیعتاً باید سراغ وام مسکن بروید. در استرالیا برای این کار، به سپرده‌گذاری برای وام، یا اصطلاحا Deposit، نیاز خواهید داشت. این سپرده همان وثیقه‌ای است که برای تضمین وام مسکن، نزد بانک یا موسسه مالی می‌گذارید. میزان سپرده و طرح سپرده‌گذاری انتخابی مستقیما روی نسبت وام به سپرده، یعنی Loan-to-value ratio یا به‌اختصار LVR، و همچنین نرخ بهره وام اثر می‌گذارد. به‌طورکلی هرچه سپرده بیشتری را در بانک بگذارید، به مبلغ وام کمتری نیاز پیدا خواهید کرد و وام را با بهره کمتر و اقساط سبک‌تری به بانک باز خواهید گرداند.

مقدار سرمایه حداقل برای خرید خانه در استرالیا به موارد مختلفی بستگی دارد؛ ازجمله: قیمت خانه موردنظرتان، خدمات مالی انتخاب‌شده یا مسیری که می‌خواهید طی کنید و همچنین میزان پس‌انداز شما. در این کشور بیشتر موسسات مالی برای اعطای وام مسکن، به سپرده‌ای نیاز دارند که حداقل ۲۰ درصد از قیمت خرید خانه را پوشش بدهد. البته در این ‌بین باید مبالغی را هم برای تامین هزینه‌های بانکی و اداری، مالیات و غیره در نظر گرفت که به این سپرده اضافه می‌شوند. بااین‌حال مدتی است که به‌خاطر رو به افزایش بودن قیمت مسکن در استرالیا و به دنبال آن بالا رفتن کف مبالغ وثیقه، پذیرش انواع دارایی‌های جایگزین سپرده و خدمات حفظ سپرده، مانند بیمه وام تسهیلات‌دهنده (LMI)، در بین موسسات مالی استرالیا مقبولیت بیشتری نسبت به گذشته پیدا کرده است. به‌لطف وجود این نوع خدمات، بعضی از موسسات و بانک‌ها سپرده‌هایی را که ارزش آن‌ها کمتر از ۲۰ درصد قیمت ملک است را هم می‌پذیرند که در مواردی، بسته به پرونده شرایط متقاضی وام و نوع موسسه، ۵ درصد قیمت خانه هم قابل‌قبول خواهد بود. اما یکی از شروط این کار آن است که مشتری، هزینه اضافی بیمه وام مسکن را متقبل شود که البته مبلغ کمی نیست.

برای آنکه ببینید حداقل سرمایه لازم برای خرید مسکن در استرالیا چقدر است، اصولاً اول باید به سراغ آگهی‌های فروش ملک در این کشور بروید. بااین‌حال برای آنکه برآوردی از قیمت‌ها داشته باشید، در جدول پایین میانگین قیمت مسکن در چند شهر بزرگ استرالیا را برایتان درج کرده‌ایم. برای محاسبه حداقل سرمایه موردنیاز جهت خرید خانه در هرکدام از این شهرها، می‌توانید عدد ۰.۲ را در قیمت مربوطه ضرب کنید. عدد به‌دست‌آمده تقریبا برابر کمترین سپرده‌ای است که در حالت معمول باید در بانک داشته باشید تا بتوانید از وام مسکن برای خرید ملک در شهر موردنظرتان بهره‌مند شوید. البته که می‌توانید با ضرب قیمت خانه در ۰.۰۵ به کف سرمایه موردنیاز هم برسید، ولی باتوجه‌به شرایط خاصی که برای دریافت وام با چنین نسبت LVR بالایی وجود دارد، عدد به‌دست‌آمده خیلی از واقعیت دور خواهد بود.

توجه: قیمت‌های زیر در دی ۱۴۰۲ / دسامبر ۲۰۲۳ به‌روز شده‌اند.

پس از مهاجرت خانه بخریم یا اجاره کنیم؟

بیشتر کسانی که وارد استرالیا می‌شوند، دست‌کم برای دو سال اول اقامت‌شان سراغ گزینه‌ای غیر از اجاره‌نشینی نمی‌روند؛ مگر آنکه مثلا در آنجا آشنایان یا اقوامی داشته باشند که تا مدتی، اجاره‌نشینی را به تعویق بیندازد. باتوجه‌به گرانی مسکن در این کشور، این کار منطقی هم هست. اجاره‌نشینی همچنین فرصتی برای آشنایی بیشتر با استرالیا و مناطق مختلف آن و برنامه‌ریزی بهتر برای زندگی آینده است.

به‌هرحال، به‌ویژه در سال‌های آغازین اقامت در یک کشور جدید، اولویت‌ها و نیازهای انسان تغییر می‌کند و چه‌بسا که کمی بعد از ساکن شدن در یک محله، نظرتان نسبت به پیش‌ازآن اصطلاحا از این‌رو به آن‌رو شود. همچنین ممکن است شغل‌تان یا محل کارتان تغییر کند و به دنبال آن ناچار به جابه‌جا کردن محل زندگی‌تان شوید. درس و تحصیل بچه‌ها هم روی این مسئله اثر می‌گذارد و باید احتمال تغییر دادن مدرسه را مدنظر داشته باشید.

برای پیدا کردن خانه اجاره‌ای در استرالیا بهترین راه استفاده از وب‌سایت‌ها و اپ‌های آگهی مسکن مختص به این کشور است که آن‌ها را می‌توانید از داخل ایران هم بررسی کنید. چند مورد از معروف‌ترین سایت‌هایی که می‌شود برای آگهی‌های فروش و اجاره خانه در استرالیا به آن‌ها مراجعه کرد، عبارتند از:

• com.au
• com.au
• com.au

بااین‌حال بعد از ورود به استرالیا و جاافتادن در این کشور، از جستجوی حضوری، با مراجعه به مشاورین املاک مناطق موردنظرتان، هم غافل نشوید؛ چراکه شاید آن‌ها بعضی از آگهی‌های فروش خوب را در فضای آنلاین نگذارند.

امکان دریافت وام خانه برای مهاجرین وجود دارد؟

تعداد کمی از بانک‌های استرالیا به سرمایه‌گذاران خارجی وام می‌دهند؛ زیرا این کار ریسک مالی بالایی برای آن‌ها دارد. درنتیجه در اکثر مواقع، متقاضی وام باید شهروند استرالیا باشد یا آنکه اقامت دائم این کشور را داشته باشد.

بااین‌حال بعضی دارندگان ویزای موقت هم می‌توانند از وام مسکن استرالیا استفاده کنند. یکی از شروط آن، این است که دستکم ۱۲ ماه از مدت اقامت آن‌ها باقی مانده باشد. درواقع کسانی که ویزای آن‌ها کمتر از یک سال اعتبار دارد، اصولاً اجازه خرید مسکن در استرالیا را ندارند. همچنین آن‌ها باید درصورت خرید خانه در این سرزمین، آن را مدتی بعد از ترک خاک این کشور به فروش برسانند. دراین‌بین ساب کلاس ویزای دریافتی فرد هم در مجاز بودن او به اخذ وام مسکن یا خرید خانه در استرالیا نقش دارد.

همچنین اتباع کشورهای خارجی برای آنکه بتوانند در استرالیا ملک خریداری کنند، به تایید دولت استرالیا نیاز دارند. این تاییدیه با صدور مجور توسط هیئت بررسی سرمایه‌گذاری خارجی (FIRB) انجام می‌شود. تنها استثنائات این مجوز، شهروندان نیوزیلند و ساکنین دائمی استرالیا هستند.

نرخ بهره وام خرید خانه در استرالیا چقدر است؟

در استرالیا بازپرداخت وام مسکن معمولا در بازه‌های زمانی ۱۰ تا ۳۰ ساله انجام می‌شود. نرخ بهره این وام به کشوری که متقاضی وام در آن زندگی می‌کند و نوع ارزی که درآمد وی را تشکیل می‌دهد، وابسته است. وام مسکن می‌تواند در دو نوع نرخ بهره ثابت و نرخ بهره متغیر صادر شود.

درحال‌حاضر، یعنی دی ۱۴۰۲ (دسامبر ۲۰۲۳)، نرخ بهره رسمی استرالیا ۴.۳۵ درصد است و میانگین بهره متغیر وام مسکن به سالانه ۶.۸۴ درصد رسیده است. بااین‌حال این نرخ بهره مختص به شهروندان استرالیایی یا دارندگان اقامت دائم این کشور است.

به‌طورکلی شرایط گرفتن وام از بانک‌های استرالیا از قرار زیر است:

• در استرالیا می‌توان برای خرید یک ملک جدید تا حداکثر ۷۰ درصد قیمت آن را وام با بهره سالانه ۶.۵ تا ۸ درصد گرفت.
• اگر مجموع دارایی‌های نقدی فرد به بیش از یک میلیون دلار برسد و درآمد او در قالب ارزهای دسته‌اول (Primary currencies) باشد، وی می‌تواند تا ۵۵ درصد قیمت ملک را وام با سود زیر ۵ درصد بگیرد.
• اگر متقاضی در استرالیا زندگی می‌کند یا همسرش شهروند استرالیا است، می‌تواند با نرخ‌های بهره پایین‌تری وام بگیرد.

منظور از ارزهای دسته‌اول، موارد زیر هستند:

• دلار استرالیا
• دلار کانادا
• یوان چین
• کرون دانمارک
• یورو
• پوند انگلستان
• دلار هنگ‌کنگ
• ین ژاپن
• دلار نیوزیلند
• کرون سوئد
• دلار سنگاپور
• فرانک سوییس
• دلار آمریکا

کسانی که درآمد آن‌ها در قالب هیچ‌کدام از ارزهای بالا قرار نمی‌گیرد هم امکان ثبت درخواست وام را دارند، ولی معمولا باید میزان سپرده بیشتری را در بانک بگذارند و اقساط وام را هم با نرخ بهره بالاتری بپردازند.

به‌طورکلی نرخ‌های بهره‌ای که در بالا دیدیم، مختص به ساکنین استرالیا و در مرحله بعدی ویژه کسانی است که مقیم یکی از کشورهای زیر هستند:

• اتریش
• بلژیک
• کانادا
• چین
• دانمارک
• فرانسه
• آلمان
• هنگ کنگ
• مجارستان
• ایرلند
• ژاپن
• لتونی
• مالت
• نیوزیلند
• نروژ
• سنگاپور
• سوئد
• سوییس
• هلند
• انگلستان
• امریکا

برای ساکنان سایر کشورها، وام مسکن باتوجه‌به پرونده فرد و اغلب با نرخ‌های بهره بالاتر از ۱۰ درصد داده می‌شود.

مناطق مسکونی موردعلاقه ایرانیان در استرالیا پس از مهاجرت

طبق آمار موجود، ایرانیان استرالیا بیشتر ساکن ایالت‌های نیو ساوت ولز، ویکتوریا و کوئینزلند هستند. بعد از این سه ایالت، نوبت به استرالیای غربی و سپس استرالیای جنوبی می‌رسد. درآن‌سو سهم ایرانی‌های ساکن قلمروی مرکزی استرالیا، تاسمانی و قلمروی شمالی از جمعیت این مناطق، بسیار اندک است و در هرکدام آن‌ها از حدود یک درصد فراتر نمی‌رود. طبق سرشماری سال ۲۰۲۱، میانگین سن ایرانیان ساکن استرالیا ۳۸ سال است.

یکی از مناطق مسکونی موردعلاقه ایرانی ها در استرالیا که با نام محله ایرانی ها هم شناخته می‌شود، شهر راید (City of Ryde)، واقع در شمال سیدنی، است. در بازار شهر یا محله راید تعداد زیادی فروشگاه می‌شود طیف متنوعی از اجناس و محصولات ایرانی، به‌ویژه موادغذایی از برندهای وطنی، را پیدا کرد که در بین‌شان پفک، لواشک، انواع ادویه، عرقیجات، نبات و حتی زولبیا و بامیه دیده می‌شوند. محله ایرانی نشین راید برای سبک سفر کردن به استرالیا و جاافتادن در این کشور می‌تواند کمک بزرگی به ایرانیان مقیم استرالیا باشد.

اگر می‌خواهید بدانید که آیا می‌توانید به استرالیا مهاجرت کنید به محاسبه‌گر امتیازات سری بزنید و اگر می‌خواهید یک مشاوره رایگان از یونیک ویزا داشته باشید کافی‌است که فرم ارزیابی مهاجرت به استرالیا را پر کنید.

https://uniquevisa.net/%d9%81%d8%b1%d9%85-%d9%87%d8%a7%db%8c-%d8%a7%d8%b1%d8%b2%db%8c%d8%a7%d8%a8%db%8c-%d9%88%db%8c%d8%b2%d8%a7%d9%87%d8%a7%db%8c-%d9%85%d9%87%d8%a7%d8%ac%d8%b1%d8%aa%db%8c/